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順義后沙峪超千套房開閘 能否走俏仍存疑問

中國經濟新聞網 2019-06-21 14:37:14

  去年,合院+洋房產品的祥云賦開盤,成為中央別墅區后沙峪板塊的首個限房價項目。今年夏天,公園十七區、建邦·順頤府項目接踵亮相,順義羅馬湖畔也出現了限房價項目扎堆態勢。據不完全統計,去年到今年,共有超過1300套剛需剛改產品已經和即將涌入后沙峪區域。它們進入市場后,將面臨什么樣的命運?
  
  后沙峪“三兄弟”來了
  
  繼“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后,北京中央別墅區不可多得的天然水域——羅馬湖,也擁有了“三兄弟”。
  
  羅馬湖被稱為“中央別墅區的后海”,因身處羅各莊和馬頭莊兩個村莊之間,所以得了這么一個“洋名兒”。名字來源雖然烏龍,但不妨礙這片區域的“高大上”。
  
  沿著溫榆河岸,北京在東北郊形成了國內最早的中央別墅區。經過27年發展,溫榆河畔的中央別墅區高端別墅群鱗次櫛比,“墅區”“圈層”是該區域樓盤銷售人員掛在嘴邊的熱詞。尤其身處中央別墅區核心的后沙峪板塊,從交通、教育、醫療、休閑社交等各方面配套來看,都已非常成熟。
  
  去年,祥云賦限房價項目入市,為后沙峪首個限房價項目;今年初夏,公園十七區、建邦·順頤府、中鐵·諾德閱墅陸續亮相,即將開盤,后沙峪板塊已經很久沒有這么熱鬧過了。其中,祥云賦和建邦·順頤府為合院+洋房的“高低配”,公園十七區為純洋房,中鐵·諾德閱墅為疊拼、合院。
  
  2015年來到后沙峪區域的黃華(化名),先當房產中介,后做樓盤銷售,她告訴新京報記者,自2015年以來,后沙峪板塊的純新盤項目就少之又少。這種低調的局面,從去年祥云賦限房價項目出世,今年羅馬湖多項目扎堆入市,才被打破。
  
  限房價項目在同一區域扎堆入市的情況不少見,如今,順義羅馬湖畔,祥云賦、公園十七區、建邦·順頤府三個項目也扎堆做鄰居。
  
  引人矚目的是,這一次站上后沙峪舞臺的“主角”,是大量的剛需、剛改房,打破了過往后沙峪別墅“唱大戲”的局面。即將入市的公園十七區和建邦·順頤府,和仍在銷售的祥云賦,圍繞著羅馬湖“同臺競技”。三個項目均有90平方米以下的剛需戶型,且為主力戶型,公園十七區和建邦·順頤府還有120平方米、140多平方米的剛改戶型。它們的集中入市,將大大降低入住中央別墅區的置業門檻。
  
  剛需剛改房超1300套
  
  剛需產品大量入市中央別墅區,去化前景究竟如何?
  
  此前曾有市場傳言,祥云賦的去化速度不盡如人意。但祥云賦的銷售人員向新京報記者表示,不論是合院還是洋房,都“賣得很好”。從沙盤可見,“售罄”的紅色小牌豎得密密麻麻。銷售人員介紹,合院一共208套,目前去化率已達85%;洋房一共6幢樓,其中4幢樓已售罄,剩下2幢樓正在銷售中。
  
  “去年祥云賦剛開盤時,賣得很好,畢竟當時的后沙峪很久沒有出現90平方米的新盤了。”后沙峪某樓盤的一名銷售人員說,尤其是總價500萬元以下的洋房產品去化非常快,“因為便宜”。
  
  北京市住建委網簽數據顯示,祥云賦于2018年9月27日取得5棟高層的預售證,供應640套小三居住宅產品,截至目前共簽約244套。也就是說,項目中的90平方米洋房,去化率已近四成。
  
  祥云賦的合院產品目前已簽約54套,約占總數1/4。不過,業內人士指出,合院產品首付高,需要購房人有資格,還得有資金實力,簽約會嚴重滯后于認購。
  
  在中原地產研究中心梳理的簽約相對活躍的限房價項目中,祥云賦與瑞悅府、和悅華錦、華潤理想國、西城天鑄等項目上榜。中原地產首席分析師張大偉分析表示,當前,北京限房價項目市場分化非常嚴重,少數位置優秀的項目簽約相對活躍,“但除了小部分網紅項目外,大部分項目目前看,入市都出現了問題。”
  
  據新京報記者統計,祥云賦已入市500多套90平方米洋房;公園十七區一期即將入市300多套洋房,包括90平方米、120平方米、144平方米戶型;建邦·順頤府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此計算,待三個項目的這些房源全部入市,后沙峪區域將涌入超過1300套的剛需剛改產品,這還未計算公園十七區的后續開盤計劃;即便不算上去年開盤的祥云賦,今年新入市的兩個項目也將有近900套洋房的供應。
  
  祥云賦項目的洋房仍未售罄,后續又有大量剛需產品涌入中央別墅區,它們未來的命運是走俏、還是遇冷,尚待市場驗證。
  
  同質化依然較嚴重
  
  羅馬湖的三個項目,距離地鐵15號線后沙峪站均不近。新京報記者探訪了解到,目前祥云賦沒有社區接駁班車開通計劃;建邦·順頤府未來將設置社區接駁地鐵班車,業主免費乘坐;公園十七區則已發布了詳細的班車計劃,接駁后沙峪地鐵站的班車一周7天每天運行、間隔15分鐘發車,業主入住后即開通,免費運營兩年。
  
  此外,據記者走訪樣板間發現,區域同樣存在限房價項目的“通病”——同質化。在祥云賦、公園十七區和建邦·順頤府三個項目中依然較嚴重。尤其是90平方米左右的主力三居戶型,因面積所限,只能“螺螄殼里做道場”,開發商再怎么添加特色元素,不同項目的產品看上去還是非常相似。其中,公園十七區家居智能化系統和精裝修是一個特色;建邦·順頤府的最大賣點則是開發商北京建工地產的國企背景。目前,公園十七區的排卡量已超過一期釋放的300套,預計6月底開盤;建邦·順頤府剛開始排卡,預計7月底8月初開盤。
  
  有業內人士表示,從三個項目的短板來看,公園十七區為開放式社區,而祥云賦和建邦·順頤府均為全封閉式社區。建邦·順頤府的89平方米主打戶型,從樣板間來看,廚房的采光不盡如人意。祥云賦的90平方米洋房并非全部南北通透。
  
  與北七家、孫河板塊搶客
  
  后沙峪羅馬湖的三個限房價項目同臺競技的同時,附近的北七家板塊和孫河板塊也有“生力軍”與之競爭,尤其北七家板塊聚集了多個限房價項目。除了早前入市的華潤·理想國、和悅華璽外,未來金茂府、金隅金辰府也將入市。
  
  就三大板塊的競爭,郭毅認為,北七家在售的多是“7090”剛需項目,可能會影響后沙峪的剛需盤,但后沙峪項目不會影響到北七家。孫河的限房價別墅和后沙峪的別墅項目則會形成相對競爭局面,不過,孫河板塊從現狀看配套條件還是依托后沙峪,自己本身配套資源不成熟。
  
  ■建議
  
  剛需房需“接地氣”
  
  合碩機構首席分析師郭毅對新京報記者表示,從成交數據以及市場客戶的反饋來看,很明顯,中央別墅區更需要的是低密別墅產品。她表示,中央別墅區已經發展了20多年,形成了高端、國際化的生活氛圍,教育、醫療、生活等均以國際化、高品質的配套資源為主,“這些配套資源,其背后對應的是高定價和對人群精準的篩選。”
  
  剛需族會否樂意選擇中央別墅區的小三居作為自己的首套房?郭毅分析認為,相對來說,購買90平方米以下中小戶型的客戶,更多追求的不是國際化、高標準的生活氛圍,而是相對便捷、成熟的城市化的居住屬性。因此,對他們來說,后沙峪板塊的交通等配套和他們的需求會存在一定差異。“目前看來,后沙峪板塊看似總價低的小戶型,成交情況可能并不比總價1100萬元-1500萬元的限房價別墅更樂觀。”
  
  如何推動后沙峪板塊的剛需產品加快去化?郭毅的建議是,還需更“接地氣”,具體包括產品提高精裝標準、價格下調、開通社區班車與地鐵接駁等。(王海亮)
  
  

來源:新京報 編輯: 史曉強       
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